Comment se constituer un patrimoine immobilier avec le LMNP ?

L’immobilier est la voie royale pour se bâtir progressivement un patrimoine solide et rentable. En particulier dans le contexte actuel où les taux d’emprunt sont extrêmement faibles. Seule condition : opter pour un dispositif fiscal avantageux.

Envie de vous constituer un capital pour la retraite ? De protéger votre famille et de leur transmettre de quoi démarrer dans la vie ? L’investissement immobilier permet de construire un patrimoine tangible et de bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs. Parmi ces derniers, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), accessible notamment aux acquéreurs d’un logement dans une résidence gérée, offre une grande souplesse.

Investir sans effort grâce au levier du crédit !

Principal attrait de l’immobilier : la possibilité de financer son achat à crédit. Cela permet de démarrer la constitution de son patrimoine avec un effort d’épargne relativement modeste. En effet, les revenus tirés de la location du bien vont permettre de couvrir une partie des mensualités. Un schéma vertueux d’autant plus valable que les taux des crédits immobiliers sont actuellement très bas. Comptez 0,90 % en moyenne (hors assurance) sur le territoire pour un crédit de 15 ans selon le courtier Empruntis. Profiter d’une fiscalité avantageuse

Premier avantage lors de l'acquisition d’un logement dans une résidence gérée : la récupération de la TVA à 20 %. Pour en bénéficier, il faut opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), confier son bien à un gestionnaire pendant au moins neuf ans et le conserver au minimum 20 ans.

Le second atout, c’est le statut LMNP, qui permet de limiter la ponction fiscale sur les revenus tirés de son patrimoine immobilier. Rappelons que pour en profiter, vous devez déclarer moins de 23 000 euros de revenus par an et ces derniers ne doivent pas constituer votre activité principale.

Dans ce cadre, vos loyers sont alors imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est possible de choisir le micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50% est alors pratiqué sur vos recettes locatives et le solde est taxé au barème progressif de l’impôt. Mais il est plus intéressant de choisir le régime dit “réel simplifié” (c’est même obligatoire au-delà de 72 600 euros par an). Il permet de déduire ses charges et de pratiquer un amortissement de son bien immobilier ainsi que du mobilier. Ce régime permet de fortement limiter le résultat fiscal pendant de nombreuses années, et ainsi l’impôt. En outre, il n’est pas plafonné.

À noter que pour l'acquisition d’un bien dans une résidence pour étudiants ou pour seniors, vous pourrez bénéficier de l’avantage fiscal Censi-Bouvard. Il permet une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du ou des bien(s), plafonnée à 300 000 euros. La réduction d'impôt est répartie sur 9 ans (ce dispositif est disponible jusqu’au 31/12/2021). Gagner du temps sur l’administratif

Comme tout investissement, un achat immobilier en LMNP demande d’y consacrer un minimum de temps et d’énergie. Mais investir dans des résidences gérées par le biais d’un professionnel permet de limiter la gestion administrative de votre parc immobilier. En effet, dans ce cas de figure, vous êtes accompagnés pendant toute la phase d’acquisition. Ensuite, lorsque vous décidez de confier la gestion de votre logement à un exploitant professionnel, c’est lui qui se charge des formalités liées à la gestion locative et qui s’occupe de limiter la vacance locative. Une prise en charge bien pratique pour qui veut acquérir plusieurs logements sans se consacrer à plein temps à la gestion de son parc immobilier.